Kõrge intressiga laenud kinnisvaras: Strateegiline valik või risk?

Miks kasutavad kinnisvaraarendajad kõrge intressiga sild- ja arenduslaene?

1. Laenuvõtja või projekt ei kvalifitseeru madala intressiga laenule

See, et see on esimene punkt, ei tule ilmselt suure üllatusena. 

Projektiga ja/või laenuvõtjaga seonduv halduskoormus, risk ja nende suhe potentsiaalse tuluga, määrab selle kuhu laenuvõtja rahastaja eelistuste skaalal lõpuks ka potsatab: ühed kvalifitseeruvad soodsale pangalaenule ja teised mitte. Need, kes ei kvalifitseeru, neil pole muud valikut, kui kasutada profiilile vastavaid kõrge intressiga rahastusvõimalusi.

Pangad tegutsevad rangelt reguleeritud keskkonnas, kus laenuotsused põhinevad standardiseeritud riskimudelitel ja konservatiivsel krediidipoliitikal. See tähendab, et madala intressiga rahastus on sageli kättesaadav vaid laenuvõtjatele ja projektidele, kus pank näeb reaalset toimivat äri ja kus on täidetud kõik panga nõutud eeltingimused: jätkusuutlik bilanss, tugev omakapitali baas, hea asukoht, piisav eelmüükide maht ja arendaja pikaajaline kogemus. Alustavad kinnisvaraarendajad ja väikearendajad jäävad sageli nendest raamidest välja, kuna nende riskiprofiil on panga silmis lihtsalt liiga kõrge ning projekti maht pole panga mõistes „menetlemisvaeva väärt“. Erandina on pangad valmis väikearendusi finantseerima vaid juhul, kui tegemist on laenuvõtja „kõrvaläriga“ ning taustal on mõnes muus valdkonnas tegutsev, stabiilset rahavoogu genereeriv ja edukas põhitegevus. 

See, et paljud ühe ühikuga või „kolme põrsakese arendustega“ väikearendajad ei kvalifitseeru soodsale pangalaenule, kõlab ilmselt üsna loogiliselt. See, et pangalt saab vahel negatiivse otsuse ka kogenud ja tugeva profiiliga arendaja, võib mõnele jällegi üllatusena tulla. Eelkõige ütlevad pangad tugevale arendajale ära siis, kui arendusprojekti risk on panga raamide jaoks lihtsalt liiga kõrge - näiteks juhul, kui eelmüügid puuduvad või eelmüükide maht on panga silmis liiga väike. Sellisel juhul tuleb ka tugeval kinnisvaraarendajal erainvestorite või pangale alternatiivse rahastuse poole vaadata. (Ja muidugi pole välistatud ka see, et suurarendaja kasutab „kallist raha“, sest tema „odava raha allikate“ limiidid on lihtsalt täis. Kasvamiseks läheb kapitali vaja ja vahel peab kasvu taustal suurenevate kapitalivajaduste tõttu võtma seda raha ka keskmisest kallima hinnaga.)

2. Omakapitali tootlus loeb

Omakapital on kallis. Kinnisvaraarenduses peetakse omakapitali kõige kallimaks ressursiks eelkõige kõrge alternatiivkulu ja riskipreemia tõttu: kuna omanik kannab projektis esmast riski ja kaotab võimaluse investeerida seda raha teistesse kõrge tulususega projektidesse, on tema oodatav tulumäär ehk tootluse ootus märgatavalt kõrgem (sageli 20%+) ehk standardina kõrgem kui mistahes kinnisvaraga tagatud laenu või võlakirja intressikulu.

See tähendab, et kinnisvaraarenduse finantsloogikas ei defineeri laenu „kallidust“ mitte ainult intressimäär, vaid selle suhe omakapitali tootlusesse (Return-on-Equity ehk ROE): kuna omakapital on investori jaoks kõige kõrgema alternatiivkuluga ressurss, võimaldab strateegiline võõrkapitali kaasamine vabastada omavahendeid uuteks projektideks, ilma et kogu kapital ühe arendusobjekti alla kinni jääks.

Kui arendusprojekti saavutatav varade tootlus (Return-on-Assets ROA) ületab märkimisväärselt võõrkapitali hinda, tekib positiivne finantsvõimendus, mis suunab laenukuludest üle jääva kasumi arendajale, kasvatades nii-öelda isikliku raha tootlust kordades kiiremini, kui maksimaalse omafinantseeringu puhul võimalik oleks. Seega omakapitali tootluse taustalt võib „kallis laen“ olla kulu asemel hoopis tark investeering ja seepärast nimetataksegi seda võimenduseks.

Näide: Finantsvõimenduse mõju lihtsustatud arvutuskäik

Kujutame ette kinnisvara arendusprojekti, mille projekti kogukulu on 1 600 000 €, krundi soetusmaksumus on 240 000€ (15%), ehitusmaksumus 960 000 € (60%) ning oodatav kasum enne finantskulusid on 320 000 €. „Kalli laenuga“ finantseerimine kestab ühe aasta. Rahastaja finantseerib 50% krundi turuväärtusest ja 80% ehituskulust intressimääraga 12% aastas.

• Stsenaarium A: 0% võimendust (ainult omafinantseering)
  • Investeeritud omakapital: 1 600 000 €
  • Puhaskasum: 320 000 €
  • ROE: 320 000 € / 1 600 000 € = 20%
• Stsenaarium B: 63% võimendust (kinnisvara tagatisel arenduslaen)
  • Investeeritud omakapital (37%): 592 000 €
  • Kaasatud laen (63%): 1 008 000 €
  • Intressikulu aastas (12%): 120 960 €
  • Puhaskasum pärast intresse: 199 040 €
  • ROE: 199 040 € / 592 000 € = 33,6%

Järeldus: Kui projektis on 63% võõrkapitali, tõuseb arendaja investeeritud raha tootlus ka pangalaenust kõrgema intressiga ligi 1,7 korda. See hoiab uute projektide jaoks vabana 1M € omakapitali, säilitades samal ajal jätkuvalt ka tervisliku kasumimarginaali ja arendajatele olulise paindlikkuse.

3. Paindlikkus loeb

Vahel on vaja otsuseid teha kohe - rahastajalt loa ootamine võib tähendada olulisest võimalusest ilma jäämist.

Need, kellel on olnud kokkupuude pangalaenudega, teavad, et pangad seavad laenulepingutesse erisuguseid piiranguid: varade koormamise keeld, laenuteenindusvõime taseme nõuded, omakapitali miinimummäärad jms. Kuna laenuga kaasnevad pangale mõistagi erisugused riskid ja panga küsitav laenuintress on alternatiivsete rahastajate pakutavaga võrreldes pigem „odav“, siis tuleb pankadel kasutada riskide juhtimiseks kaitset pakkuvaid eritingimusi. Piirangud pakuvad pangale täiendavat kaitset laenuvõtja ja projektiga seotud riskide osas (õigustatult), kuid tähendavad praktikas laenuvõtjale omamoodi „käte sidumist“.

Kinnisvaraarendajate ja kinnisvara arendamise näitel on paindlikkus ülimalt oluline. Kinnisvaraturg on dünaamiline ja see tähendab, et võimendust kasutades peab säilima jätkuvalt ka manööverdamisruum asju vajadusepõhiselt ümber mängida. Laenutooted on nagu teisedki tooted ja pangaväliste rahastajate laenutoodete paindlikkus on ka põhjus, miks paindlikkust väärtustavad laenuvõtjad on nõus selle olemasolu eest täiendavalt kõrgemat hinda maksma.

Nagu ka eelpool mainitud, siis kapitali juhtimise seisukohalt on oluline minimeerida omakapitali alternatiivkulu. Sidudes kogu vaba omakapitali ühte projekti, kaotab arendaja strateegilise paindlikkuse. Paindliku võimenduse kasutamine võimaldab säilitada omakapitali reservi, et reageerida uutele turule tulevatele pakkumistele. Kiirus on tihti olulisem kui relatiivselt kõige madalam intressimäär.

Paindlik finantsvõimendus võimaldab jaotada omakapitali mitme projekti vahel. Portfelliülese lähenemise korral kompenseerib ühe projekti võimalik ebaedu või viivitus teiste projektide edukuse. Hajutatud portfell tagab ettevõtte koondkasumi ka siis, kui mõnel objektil realiseerub arendusrisk prognoositust teravamalt.

4. Ajafaktori mõju ja lukustatud omakapitali kulu

Planeeringute ja lubadega seotud protsessi pikkus on otseses seotud kapitali hinnaga. Kui projekt viibib bürokraatia taga, suureneb projekti omahinnas sisalduv lukustatud kapitali kulu. Kuidagi on vaja see kinni maksta ja üks variant on kapitali vabastamine ning vabanenud kapitali kohese tootlusega projekti suunamine.

• Stsenaarium A: Seisva krundi aktiveerimine.
  Ettevõttel on 1 000 000 € turuväärtusega arendusperspektiiviga krunt, mille aktiivne arendusfaas ootab planeeringu taga. Selle asemel, et hoida kapitali kinni, võtab arendaja krundi tagatisel 500 000 € sildlaenu intressiga 13%. Laenukulu on 65 000 € aastas, kuid vabanenud 500 000 € suunatakse teise projekti, kus 20% omakapitali tootlus toob 100 000 €. Lisanduv tulu arendajale on 35 000 € aastas ja seda ajal, mil krunt ise alles ootab kopa maasse löömist.
• Stsenaarium B: Krundi ost sildfinantseeringuga.
  Arendaja ostab 1 000 000 € krundi (500 000 € omaosalus + 500 000 € laen). 20% ROE ootuse juures on lukustatud omakapitali „kulu“ 100 000 €, aga laenu intressikulu 65 000 € (13%). 200 000€ vs 165 000€ - tehniline võit 35 000€. Kui sildfinantseeringu kiirus võimaldab lühendada arendustsüklit ühe aasta võrra, säästab arendaja ainuüksi omakapitali alternatiivkulult rohkem, kui on kalli ja odava laenu intressivahe.

Riskid: Millal muutub kõrge intressiga laen arendajale kahjulikuks?

Kõrge ja kallis finantsvõimendus on kahe teraga mõõk. See võimendub tootlust tõusval turul, kuid süvendab kahjumit languse või viivituste korral. Peamised riskid on järgmised:

• Müügiperioodi pikenemine:
  Kui müügiperiood venib oodatust pikemaks, siis võib intressikulu hakata paralleelselt sööma puhaskasumit. Kalli intressiga laenu puhul võib see kasum hävida üsna kiiresti.
• Planeeringute täiendav venimine:
  Iga lisanduv kuu planeerimisfaasis tõstab lukustatud kapitali kulu ja intressikoormust. Seda ilma et vara väärtus proportsionaalselt märgatavalt kasvaks. Sellel on edasikanduv mõju aga kogu turule (kõrgemad ruutmeetrihinnad jms), mis võib omakorda tähendada täiendavalt pikenevat valmis toote müügiperioodi.
• Turuväärtuse langus ja negatiivne omakapital:
  Objektipõhiselt kõrge võimenduse (kõrge LTV) korral võib turuhindade järsk langus viia olukorrani, kus vara müügist ei piisa enam laenu tagastamiseks, muutes omakapitali sisuliselt negatiivseks.

Ennetav riskijuhtimine ja laenu refinantseerimine

Professionaalse lähenemisega laenuvõtja maandab neid riske järgmiselt:

• Likviidsuspuhvrid:
  Planeeritakse reserv intressimaksete teenindamiseks ka müügi viibimise korral. Seisev raha kulub, aga see on nii-öelda kindlustuse hind. Vahetevahel on võimalik rahastajalt küsida laenusumma osana ka „intressireserv“ või „laenukindlustus“.
• Refinantseerimise strateegia:
  Kallis arenduslaen on riskantsema algfaasi läbimiseks mõeldud efektiivne instrument. Riskiprofiili langedes peaks (nt ehituse valmides) olema projekti rahastamise loogiline jätk madalama kuluga laenule refinantseerimine. Selleks tuleks koguda „esmased kokkulepped“ juba enne arendusprotsessi ja algse laenulepingu allkirjastamist.
• Konservatiivsed prognoosid:
  Liigne optimism ei ole alati parim strateegia. Kui optimistlik prognoos täitub on joovastus suur, ent kui reaalsus jääb prognoosile alla, siis on mõru maik suurem. Arvutustes tuleks olla konservatiivne ja kasutada „riskide realiseerumise puhvrit“. Puhver aitab taluda võimalikku turukorrektsiooni ja ootamatuid valearvestusi.

Lõpetuseks

Mõni laenuvõtja või projekt lihtsalt ei kvalifitseeru soodsale pangalaenule, aga kallis laen ei tähenda ilmtingimata kohe ka kahjumit. Kõik algab oskuslikust kapitali juhtimisest. Müügiperioodi või planeeringute pikenemine võib läbimõtlemata finantseerimisstrateegiaga tähendada kiiret kasumi hävimist ja halvimal juhul maksejõuetust. Likviidsuspuhver, projekti iseloomule vastav refinantseerimise strateegia ja konservatiivsed prognoosid pakuvad riskidele leevendust. Kallis kapital pakub paindlikkust ja aitab projektid käima lükata, relatiivselt odavamale pikaajalisele pangalaenule refinantseerimine aitab projekti kasumit kaitsta. Üks pole teisest parem, vaid tegemist on lihtsalt erineva sihtotstarbega instrumentidega. Mõelmal oma aeg ja koht.

Loomulikult võib iga ettevõtja oma projektide rahastamise poolega ise maadelda. Oskuslik kapitali juhtimine on üks osa valemist, aga valem hõlmab ka projektipõhist rahastuse eelset ettevalmistust ja laenu taotluste tegemist. Kui eelistad laiema strateegilise poolega tegeleda ja tunned, et sinu aeg on taotlusprotsessiga mässamiseks liiga kallis, siis Exypnord teeb selle sinu eest ära. Alustame laenu taotluse eelsest kontrollist ja lõpetame taotlusprotsessi juhtimisega.

Üht-teist me kinnisvaraga tagatud laenudest ikkagi teame. Kontakt.