Juba lapsest saadik on meile sisse juurutatud harjumus enne tee ületamist vasakule ja paremale vaadata. Kinnisvara arendamisega seotud riskijuhtimine nii ühetaoline pole, aga samane hügieen tuleb kindlasti kasuks kogu projekti käekäigule ning arendusriski mõistmine ja oskuslik juhtimine peaks olema iga rahastust otsiva kinnisvaraarendaja ABC.
Mis on arendusrisk?
Kinnisvara arendusprojektidega kaasnevad mitmed riskid, mille üks koondtermin on arendusrisk. Arendusrisk hõlmab tervikuna kõiki primaarseid ebakindlusi, mis kaasnevad kinnisvaraprojekti idee teostusega kuni valminud toote müügi või üürile andmiseni. Muidugi kaasnevad riskid ka valmis kinnisvaraobjektide ja nende rahastamisega, aga sellisel juhul on erisuguste kriitiliste riskide nimistu oluliselt lühem. Seetõttu on ka arenduslaenu otsustusprotsess ja kliendilt nõutav eeltöö tunduvalt põhjalikum.
Arendusriski koosseis ja kontekst
- Planeerimise ja lubadega seonduv risk
Arendusprojekti esimene päris verstapost on arendusperspektiiviga maa ostmine, aga sellele järgneb detailplaneeringu või projekteerimistingimuste ajamine või nende olemasolul erinevate lubade ja nõusolekute saamine. Nende puudumine võib tähendada prognoosimatut projekti venimist või ka uuringutejärgset peatamist. Muidugi on võimalus alati ka erisugustest leidudest tulenevaks ehitusloa tühistamiseks, aga see on pigem harv.
Kuna selles faasis on palju määramatust ning arendajal on keeruline prognoosida selle etapi pikkust, siis üldjuhul eeldab rahastaja nende riskide maandamist enne rahastuse algust. See on ka põhjus, miks ilma detaiplaneeringu või projekteerimistingimusteta maad paljud laenuandjad ei rahasta või rahastavad väga konservatiivse laenusumma ja tagatisväärtuse suhtega. See kehtib veel eriti tugevalt ostu rahastamise puhul.
Laenuvõtjatel on alati enda nägemus ja projekti potentsiaali osas võibki jääda filosofeerima, ent üldine konsensus on ikkagi, et ehitusõiguseta maa on rahastaja vaates kinnitatud lubadega arendusprojektist kehvem. Kõik sellele eelnev on spekuleerimine ja kui tegemist pole tugeva taustaga maineka arendajaga, siis enne siinsete riskide maandamist pole tõenäoliselt mõtet ka rahastajate jutule minna. - Ehitusrisk
Kui tuleb luba kopp maasse lüüa, siis tekib projektile juurde ka ehitusrisk. Selle riski juhtimine ja maandamine peab olema muidugi selge juba ettevalmistuse faasis, aga koormama hakkab see alles ehituse alguses ja sisuliselt tähendab see võimalust, et ehitus ei kulge plaanipäraselt ning projekt kannatab ajaliselt, rahaliselt või kvaliteedi poolest.
Ehitushindade tõus, probleemid töövõtjatega, tarnete hilinemised ja kvaliteediprobleemid - iga selline tõrge mõjutab suuremal või vähemal määral arendusprojekti ajakava, rahavoo tasakaalu ja ühtlasi ka laenu tagasimaksevõimet. Taas oluline mõju rahastajale olulistele teguritele.
Ja nagu ikka, siis mida varajasem etapp, seda suurem tõenäosus riski realiseerumiseks. Näiteks projektist mööda ehitades võib ühel hetkel tulla omavalitsus ja käskida juba ehitatud hoone lammutada. Kasutusloaga hoonega nii päris ei tehta.
Rahastajad muidugi arvestavad selle kõigega ning seepärast on arenduslaenu algfaasis LTV (loan-to-value) madalam ja seda tõstetakse valmiduse suurenedes järk-järgult ning selle riski erinevate tahkude juhtimine peab olema rahastajale vajadusel ladusalt selgitatav. - Finantseerimisrisk
Kinnisvara tavaliselt puhtalt jutu pealt valmis ei tee ning arendusprojekti käivitamine ja töös hoidmine vajab otseloomulikult ka rahastust. Ka see osa on erisuguste muutujate suhtes tundlik. Näiteks muutus rahastuse kättesaadavuses ja intressimäärades mõjutab projekti tasuvust ja jätkusuutlikkust. Loeb äri mitmekesisus, läbimõeldud kapitalistruktuur ning piisav puhver.
Kui ettevõte on ülevõimendatud, tegevus toetub tugevalt ainult ühele sissetulekuallikale ning vaevleb pidevalt vaba rahapuuduse käes, siis pole ka rahastajal huvi enda käsi eriti määrida ja kui on, siis keskendub see enamasti tugevalt tagatisele ja on pigem ettevaatlik.
Kinnisvara arendamine on suures osas kapitali juhtimine ja kuna Eesti kinnisvaraturg on pigem volatiilne, siis see tähendab, et tegevuse rahastamise selgus ja erinevate alternatiivide olemasolu loeb mõne lihtsakoelisema valdkonnaga võrreldes sedavõrd ka rohkem. - Tururisk
Nagu mainitud, siis Eesti kinnisvaraturg on muutlik. Seda muutlikkust veab väike sisemajandus ja tundlikkus väliste sündmuste osas. Turg toimib tsükklites ja nagu mujalgi, siis ka kinnisvara arendamises loeb palju õige ajastus. Kinnisvaras trumpab ajastuse üle võib olla kinnisvara asukoht, aga sellest hoolimata peab arvestama ka turul toimuvaga ning kindlasti tuleb kasuks peen tunnetus trendide osas.
Kuna realiseeruv tururisk mõjutab otseselt arendatava kinnisvara müügi- või üüripotentsiaali, siis mõjutab see ka võetud laenu tagasimaksevõimet. Rahastajad pole küll kinnisvara müügiga tegelevad ettevõtted, aga nad on sellegi poolest pidevalt turul ja on koondvaates tihti ühed rohkem informeeritud turuosalised.
See tähendab, et sageli rahastajad arendaja unistusi ja vaimustust ei jaga ning tuginevad eelkõige reaalselt kontrollitavatele ajakohastele numbritele. Seepärast vaatavad rahastajad hoolikalt ka ehituskulu numbreid, müügiprognoose ja turu keskmiseid ning võrdlevad kõike turu hetkeseisu ja mingil määral ka prognoosiga. Tõestuseta spekulatiivsetel muinasjuttudel krediidikomitees tavapäraselt kohta ei leita ning eelarved ja prognoosid peavad ikkagi kajastama reaalsust. - Väljumis- ja likviidsusrisk
Tururiskiga on tihedalt seotud ka projektist väljumis- ja likviidsusrisk. Kui projekti müük või äriplaanijärgne refinantseerimine venib või ebaõnnestub, siis võib arendajal lihtsalt vaba raha ühel hetkel otsa saada ja see omakorda muudab ilmselgelt keeruliseks olemasoleva laenu teenindamise ja on seotud otseselt maksehäire tekkimise tõenäosusega.
Rahastaja äri on välja laenatud raha tagasi saada ning kuna selle riski realiseerumine on taas otseselt seotud laenu tagasimaksevõimega, siis laenuandjad tahavad näha konkreetset laenust väljumise plaani, vaba raha puhvri olemasolu või tuleviku rahavoo tekke plaani. Muidugi on olulised ka tõestatavad alternatiivseid valikuid.
Selge plaan on seotud ka laenu õige struktureerimisega ja sellest tulenevalt peab arendaja laenust väljumise ja likviidsusprobleemide ärahoidmise plaani kindlasti väga põhjalikult läbi mõtlema, sest vastasel juhul aktsepteerib ta äriplaaniga potentsiaalselt vastuollu minevad laenutingimused, mis võivad ainuüksi juba ise terve projekti lõpus kummuli lüüa.
Kinnisvara arendamise ja rahastamisega ei tegeleta üldiselt hobikorras ning laenu tagastamise, puhvri ja rahavoogude selgus on oluline nii arendaja kui ka laenuandja riskide juhtimiseks. - Õiguslik ja regulatiivne risk
Enamik ühiskonna toimimisest tugineb erinevatele kokkulepetele ja nende kokkulepete korraldusele ning selle kõigega kaasneb loomulikult ka risk. Arendusriski koosseisu kontekstis on õiguslik ja regulatiivne risk läbiv risk. Seadused pole alati kivisse raiutud ja nii nõudmised kui ka korraldus võib alati muutuda. Seega enne projekti algust, projekti kestel ja ka peale selle valmimist tuleks isoleerida riski, et midagi õiguslikku või regulatiivset projekti käiku või tulemit katastroofiliselt mõjutada saaks. Alates teeservituudist ja kindlustusest kuni kasutusloa ja garantiiga seonduvate teemadeni välja - kõik peaks olema läbimõeldud.
See on ka põhjus, miks rahastaja kontrollib registris kajastuvat, tutvub lepingutega ja veendub, et puuduksid igasugused käimasolevad vaidlused ja vastuolud. Ja siia hulka kuuluvad muidugi ka maksudega seonduvad küsimused.
Vaidluste ennetamine ning igasuguste lubade ja kokkulepete pidavuse kindlustamine on oluline muidugi ka väljaspool laenuraha teemat, aga kuna kinnisvara puhul, kus igas faasis on osapooli ja kooskõlastusi alati mitmeid, tuleb nende riskide juhtimist eriti tõsiselt võtta. Ainuüksi üks viga mõnes lepingupunktis või väärarusaam seadusest võib kogu projektilt ettearvamatult vaiba alt tõmmata. - Juhtimisrisk
Projekti käik on lõpuks kõik üks väiksema ja suurema tähtsusega otsuste jada, kus õiged otsused viivad eduka tulemuseni ja valed otsused põrumiseni. Neid otsuseid teevad ju ikkagi projektiga seotud inimesed ning see tähendab, et projekti edukus sõltub alati ka arendaja enda tegevuse, otsuste ja juhtimise kvaliteedist. Sellega kaasneb risk, et arendusprojekti tulem kannatab või sootuks ebaõnnestub just projekti eestvedaja või partnerite ebakompetentsuse tõttu.
Toredad numbrid ja visioon ainuüksi ei loe ja rahastaja tahab ikkagi veenduda, et nende klient ja projekti eestvedaja on piisava kogemuse, korrektse mineviku ja korraliku distsipliiniga, et alustatud projekt lõpuni viia ja ühtlasi laenatud raha tagasi maksta. Lõpuks ennetab ja juhib kõiki eeltoodud riske just arendaja ise ning sisemised vead suurendavad kõikide teiste riskide realiseerumise tõenäosust. Muljetavaldav ajalugu ja maine on tegelikult ehtne näide oskuslikult juhitud riskidest.
Varasemate projektide ja kogemuse asjakohane presenteerimine, oskuslik ja avatud suhtlus ning korrektne avalik jalajälg ja maine on eduka rahastusprotsessi üks alustalasid. Kusjuures aus, konstruktiivne ja läbipaistev suhtlus loeb rahastusprotsessis rohkem, kui esialgu eeldada võib. Seda ignoreerides mängiks rahastaja ju lihtsalt kott peas bingot.
Lõpetuseks
Rahastaja tahab laenuvõtjas näha kompetentsust ja läbimõeldud tegevust. Sellest sõltuvad nii laenutingimused kui ka projekti tegelik käekäik. Arendusriski mõistmine ja oskuslik juhtimine on tähtis osa ühtsest tervikust.
Ettevalmistuse analüüsi osas vaatame ka selle osa läbi ning kujundame selle põhjal esmase arvamuse ja edasised sammud. Tutvu lähemalt näiteks siit: Uue ärilaenu eelne ettevalmistus.
