Hüpoteek on kinnisvara rahastamise sisuline vundament ja kinnisvaralaenude struktuurne võimaldaja. Kinnisvara pant kui selline võeti kasutusele juba antiikajal. Mõiste „hypotheca“ ehk hüpoteek pärineb küll Vana-Kreekast, ent hüpoteegi tänapäevase juriidilise vormi võtsid kasutusele roomlased. Kui Vana-Kreeka ajal läks kinnisvara tagatis - reeglina haritav maa - laenuperioodiks laenuandja kasutusse (pignus ehk käsipant), siis roomlased lõid süsteemi, kus tagatis jäi omaniku kätte ja omanikule jäi võimalus enda maad edasi harida, kuid laenukohustuse täitmata jätmisel oli laenuandjal õigus maa aga nõude täitmiseks endale võtta. Sama loogika on kinnisvara tagatisel laenamise aluseks ka tänapäeval.
Mis on hüpoteek?
Hüpoteek ehk kinnisvara pant on juriidiline kokkulepe, mis annab laenuandjale või mõnele teisele kinnisvara objektiga seotud õigustatud isikule kindlustunde, et juhul kui hüpoteegi taga olevat nõuet (näiteks laenu) ei täideta, on neil võlanõude katmiseks õigus see hüpoteegiga koormatud kinnisvara maha müüa.
Eesti õiguses on hüpoteek „abstraktne“. See tähendab, et kinnistusraamatusse märgitakse küll hüpoteegi summa (nt 200 000 €), aga seal pole otseselt kirjas, millise laenulepingu tagatiseks see on. See seos tekib eraldi notariaalse tagatiskokkuleppega. Kuigi kinnistusraamatusse kantav hüpoteegisumma on reeglina suurem kui tegelik laen, ei saa laenuandja täitemenetluse korral kunagi nõuda rohkem raha, kui on reaalne laenujääk koos kogunenud intresside ja viivistega.
Notariaalses hüpoteegilepingus on tavaliselt punkt, kus omanik nõustub alluma kohesele sundtäitmisele. See kokkulepe tähendab, et õigustatud isik ei pea hakkama kohtus tõestama, et laenuvõtjal on tema ees tagatisega seotud kohustus, vaid saab nõude täitmiseks põhimõtteliselt kohe kohtutäituri juurde minna. Täitemenetluse korral ei müüda võlanõude katmiseks maha ainult maad, vaid kõik, mis on sellega püsivalt seotud (maja, köögimööbel jm kinnisvara juurde kuuluv kohtkindel vara).
Mis vahe on 1.järjekoha ja 2.järjekoha hüpoteegil?
Kuna ühe kinnisvara objektiga võivad olla seotud mitme osapoole huvid, siis ühte kinnisvara võib koormata ka mitu erineva järjekorra ja hüpoteegipidajaga hüpoteeki.
Esimese järgu hüpoteek on klassikaline, kõige tugevama tagatisõigusega hüpoteek. See annab laenuandjale esmajärgulise nõudeõiguse kinnisvara vastu. Kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi täita ja kinnisvara müüakse sundtäitmise korras, on just 1. järgu hüpoteegi omanik see, kes saab müügist saadud raha esimesena. See on ka põhjus, miks rahastajad eelistavad alati 1. järku - tagasimakse järjekord on kindel ja risk on madalam.
Teise järjekoha hüpoteek (ja harva ka 3. järgu ja 4. järgu hüpoteek) tuleb mängu siis, kui kinnisvaral on juba 1. järjekoha hüpoteek seatud, kuid omanik soovib täiendavat rahastust või kinnisvara objektiga on seotud veel mõni teine õigustatud isik, näiteks ehitusfirma. Sellisel juhul võib teine rahastaja või ehitusfirma seada sama kinnisvara peale 2. järgu hüpoteegi. See tähendab, et kui kinnisvara müüakse, saab 2. järgu hüpoteegipidaja oma raha alles siis, kui esimese järjekoha hüpoteegipidaja nõue on hüpoteegisumma ulatuses täielikult kaetud. Kui tagatise müügist saadav tulu ei kata isegi esimest hüpoteeki, võib teise järgu laenuandja jääda tühjade pihkudega ning just seetõttu on 2. järgu hüpoteegiga antavad laenud kallimad.
Kui pank pakub 1. järgu kinnisvaralaenu marginaaliga näiteks 3,5–6%, siis 2. järjekoha hüpoteegiga rahastaja pakutava laenu marginaal võib olla 12–14% või isegi kõrgem. Kõrgem marginaal sisaldab riskipreemiat ehk lisanduvat katet võimaluse eest, et hüpoteegipidaja võib enda laenatud rahast ilma jääda. Pangale alternatiivsed tagatisepõhised rahastajad on sageli valmis selliseid laene pakkuma, sest nende ärimudel põhinebki suurema riski võtmise ja vastava tasu teenimise loogikal.
Tuleb aga silmas pidada, et 1. järjekoha hüpoteegipidaja (sageli pank) lepingutes on reeglina sees kovenant, mis keelab ilma nende kirjaliku nõusolekuta järgnevate hüpoteekide seadmise. Nõusolekuta tegutsemine võib kaasa tuua esialgse laenulepingu erakorralise ülesütlemise.
Millal on 2.järjekoha hüpoteegi kasutamine mõistlik?
Teise järjekoha hüpoteeki kasutatakse sageli näiteks ajutiste rahavooaukude katmiseks või arenduse lõpufaasis, kui ehituseelarve ületab prognoosi, aga senior laenu ehk esimese järjekoha hüpoteegi taga oleva laenu suurendamine ei ole enam võimalik. Arendusprojektides täidab selline lahendus sageli mezzanine ehk vaherahastuse rolli, olles sillaks omakapitali ja pangalaenu vahel. Teise järgu rahastajad jälgivad hoolega ka koguprojekti LTV-d, mis reeglina ei tohi isegi mitme hüpoteegi summeerimisel ületada teatud kriitilist piiri (näiteks 75–80%). Kui rahavoog on prognoositav ja kinnisvara väärtus ületab oluliselt laenukoormuse, võib 2. järgu laen olla mõistlik vahend, et projekt lõpule viia või vabastada lisanduvaid käibevahendeid.
Millest sõltub hüpoteegisumma?
Kinnistusraamatusse märgitav hüpoteegisumma ei ole laenusummaga tavaliselt üks-ühele, vaid lisatav hüpoteegisumma saadakse reeglina maksimaalse laenusumma hüpoteegikordajaga korrutamisel. Hüpoteegikordaja suurus (reeglina 1,3-1,5) sõltub eelkõige rahastaja riskihinnangust ja nõude iseloomust: mida ebakindlam on võla laekumine, mida kõrgem on laenu intress ja mida pikem on tõenäoline täitmisprotsess, seda kõrgem on tavaliselt ka kordaja. Samuti seatakse üldiselt hüpoteegid laenulimiidi ulatuses ette, mis tähendab, et näiteks kui arenduslaenu puhul väljastatakse laenuandjale esimeses etapis ainult 50 000 €, aga projekti maksimaalne kinnitatud laenusumma on kokku 700 000 €, siis hüpoteek seatakse ette 700 000 € ehk maksimaalset laenusummat silmas pidades.
Kokkuvõte
Hüpoteek on kinnisvara tagatisel laenamise ja kinnisvaraprojektide rahastamise vundament. Kuigi esimese järjekoha hüpoteegiga laen on reeglina soodsam, siis teise järgu hüpoteegi tagatisel laenamine on sageli strateegiline ja paindlik tööriist nii omakapitali tootluse tõstmiseks, ajutiste rahavooaukude katmiseks kui ka arendusprojektide sujuvaks lõpuleviimiseks. Jätkusuutlik kinnisvara rahastamine hõlmab endas äriplaaniga arvestava laenustruktuuri valimist ning erinevate lisavõimaluste ja potentsiaalsete piirangutega tutvumist.
Aitame sobiva laenustruktuuri valimisega. Broneeri esmane tasuta konsultatsioon siit.
