Kaks terminit, mis tihti omavahel segamini aetakse – ja mida isegi kogenud ettevõtjad vahel sünonüümidena kasutavad – on omafinantseering ja omakapital.
Kuigi finantseerimine ja kapital on üksteisega tugevalt seotud terminid ja „oma-“ liitega räägivad mõlemad sinu „omast rahast“, on nende funktsioon, tähendus, eesmärk ja roll riskide hindamisel erinevad.
Mis on nende kahe vahe? - Teeme selle selgeks.
Mis on omafinantseering?
Omafinantseering on projektipõhine või kindla tehinguga seotud mõiste. See pole lihtsalt sissemakse, vaid see on projekti või tehingu omaosalus ehk vastus rahastaja küsimusele: „Kui suure osa selle konkreetse projekti riskist ja kuludest kannab ettevõtja ise?“
Sisuliselt näitab see projektipõhiselt laenuvõtja poolt kantava riski ja vastutuse suurust.
„Aga mul on ju krunt juba olemas! Miks see omafinantseeringuna ei päde?“ Ehk miks krundist üksinda arenduslaenu puhul ei piisa.
See on üks igivana ja levinud vaidlus arendajate ja rahastajate vahel.
- Rahastaja ütleb: „Investeeri esmalt omaosalus projekti ja siis vaatame edasi.“
- Arendaja ütleb: „Mul on krundi näol 500 000 € projektis juba sees ja ehituseelarve on 1 miljon. Miks ma pean ehitusse veel enda raha panema?“
Krunt ise sobib vahel küll arenduslaenu tagatiseks juba projekti algusest, kuid arendamine toob endaga kaasa arendusriski. Paljud rahastajad jagavad arendajaga arendusriski niigi vastumeelselt ning kogu ehitusega seotud riski nad ammugi enda peale võtta ei taha.
Rahastaja vaatab arenduslaenude puhul nii laenusumma ja ehituskulu suhet (LTC - Loan-to-Cost) kui ka laenusumma ja tagatise väärtuse suhet (LTV - Loan-to-Value) ja lähtub maksimaalse laenusumma otsuse ehk maksimaalse riskivalmiduse otsuse tegemisel tagatise tuleviku väärtusest (GDV - Gross Development Value), õigemini laenusumma ja tuleviku väärtuse suhtest (LTGDV - Loan-to-GDV).
Kui laenuandja rahastab esimeses etapis 50% maa väärtusest, aga ehituskulust rahastatakse maksimaalselt näiteks 70%, siis peab arendajal olema endal projekti vältel ikkagi vähemalt 30% omafinantseeringut – isegi kui projekti alguses vabastab rahastaja krundi alt kapitali. Ehk arendajal peab olema ehituskulude katteks reaalne rahaline omaosalus, mille olemasolu peab olema tõendatav või mis investeeritakse projekti ideaalis muidugi juba enne laenuandja sisenemist.
Kas lisatagatised loevad omafinantseeringuna?
Eelnevast reeglist on aga üks väga oluline erand: lisatagatised. Sageli võib kuulda laenuandjaid kuulutamas, et lisatagatise olemasolul pole omafinantseeringut vaja. Kui arendatava maa olemasolu üksi ei vabasta sind täielikult omaosaluse nõudest - isegi kui selle väärtus on kõrge -, siis tugevate lisatagatiste (näiteks muu arendusriskita ja võlavaba kinnisvara) kaasamine loetakse omafinantseeringuna sobivaks. Sisuliselt vabastatakse lisatagatise alt kapitali, mida kasutatakse projekti omaosalusena. Kuna lisatagatis pole reeglina arendusriski kandva projekti riskiga seotud, siis sobib see omaosalusena hästi.
Mis on omakapital?
Kui omafinantseering on seotud ühe kindla projektiga, siis omakapital (equity) on kogu ettevõtet hõlmav mõiste. See näitab, kui palju ettevõttest kuulub pärast kõikide kohustuste mahaarvamist reaalselt omanikele ja ühtlasi iseloomustab see ka äri rahastamise struktuuri - ehk kui palju varadest on rahastatud omafinantseeringuga ehk omanike rahast ja kui palju on rahastatud võõrkapitaliga.
Matemaatiliselt: Varad - Kohustused = Omakapital
Omakapital on ettevõtte finantstervise üks kõige olulisem näitaja.
Miks seavad laenuandjad omakapitali määra nõudeid?
Rahastajad kirjutavad laenulepingutesse tihti sisse finantskovenandi, mis kohustab ettevõtet hoidma omakapitali osa koguvaradest näiteks vähemalt 25% või 30%. Seda tehakse selleks, et tagada omaniku huvide seotus ettevõttega ja hoida puhver ootamatute kahjumite vastu. Kui asjad lähevad viltu ja varade väärtus langeb oluliselt (näiteks kinnisvara tuleb alla hinnata või kliendid jätavad arved maksmata), võtab esimese löögi just see omakapitali puhver, kaitstes nii laenuandja ja teiste võlausaldajate raha.
Kõrge omakapital ei võrdu alati hea laenuteenindusvõimega
Siin peitub aga oluline konks, mis tihti tähelepanuta jääb. Laenuandja jaoks on kõrge omakapital küll rahustav, aga see ainuüksi ei taga laenuteenindamisvõimet. Miks? Sest omakapital on „raamatupidamislik näitaja“, laenu makstakse tagasi aga rahas.
Ettevõttel võib olla hiiglaslik omakapital, mis koosneb täielikult ühest suurest kinnistust või muust mitte-likviidsest põhivarast. Kui ettevõtte pangakontol aga vaba raha ei ole, ei saa ettevõte igakuist laenumakset tasuda.
Seetõttu loeb laenuandjale tasakaalus omakapital, kus varade struktuuris on esindatud nii tulu toov põhivara kui ka piisavalt likviidseid käibevarasid (raha kontol, kiiresti laekuvad nõuded), mis tagavad reaalse jooksva laenuteenindusvõime.
Miks on negatiivne omakapital laenuandja jaoks „punane lipp“?
Lisaks sellele, et äriseadustik keelab negatiivse omakapitaliga tegutsemise, nõudes selle taastamist või ettevõtte likvideerimist, on see ka piirang ettevõtte rahastamisele:
- Puhvri puudumine: Kui omaniku varaline puhver puudub, siis iga järgnev euro kahjumit langeb riskina võlausaldajatele.
- Moraalne risk: Kui omakapital on miinuses, pole ettevõtjal endal enam midagi kaotada. Kogu risk on lükatud laenuandja kaela, mis võib söendada juhte võtma ebamõistlikult suuri riske või olema lihtsalt hooletud.
Kokkuvõtteks
Nagu näha, ei ole omafinantseering ja omakapital sünonüümid ning isegi kui mõlemad iseloomustavad sinu „oma raha“, siis funktsionaalselt on need ikkagi erinevad. Omafinantseering on tõestus laenuandjale, et oled valmis konkreetse projekti teostamisel jagama reaalseid kulusid ja riske, kasutades selleks kas vaba raha või sobivaid lisatagatisi. Omakapital näitab aga, kui suur osa ärist on päriselt sinu oma.
Mõistete tundmine üksi paremaid laenutingimusi ei too. Kui plaanid kinnisvara rahastada, siis usalda taotlusprotsess meie hoolde - suhtleme rahastajatega sinu eest ise.
Kontaktid leiad siit.
