Seda, et suurpangad lükkavad taotlused tagasi või jätavad taotlustele isegi vastamata, võib juba nimetada justkui irooniliseks turustandardiks. Võib jääda mulje, et nad diskrimineerivad, neid lihtsalt ei huvita ja nad lihtsalt ei taha väikese ja keskmise suurusega ettevõtetega äri teha.
Nii isiklikult ei tasu muidugi asju võtta - nagu ka sinu ettevõtte, siis ka panga eesmärk on lõpuks võimalikult väikese vaevaga võimalikult suurt kasumit teenida. Igal pangal on oma kindel ärimudel, reeglid ja turu hetkeseisu arvestav ning pidevalt muutuv krediidipoliitika. Ja muidugi ei tohi unustada börsil olevate pankade kohustust osanike huve teenida ja neile pidevalt väärtust luua.
Aga mis panga peas siis täpsemalt toimub ja kuidas tasub ettevõtte kinnisvara rahastamisele läheneda? Heidame sellele natukene valgust.
1. Administratiivse koormuse ja saadava tulu vahekord loeb
Väikese suurusega laenuprojektid ei ole pankadele analüüsivaeva taustal sageli lihtsalt piisavalt tasuvad. 100 000 € ja 1 000 000 € laenu administratiivne maht - krediidianalüüs, komiteeprotsess, lepingute ettevalmistamine ja lepingujärgne laenuhaldus - on pangale sageli võrreldava mahuga, aga tulu on jällegi kümnekordse vahega. Jah, 1M € projekti risk on mahu arvestuses suurem, aga kuna äri tehakse selleks, et kasumit teenida, siis on panga valik ilmselge.
Panga jaoks muutuvad väiksema ettevõtte projektid äriliselt mõttekaks siis, kui nad näevad, et saavad laenuvõtjale müüa ka muid teenuseid. Ja sageli laieneb sama loogika ka suuremate kinnisvaraettevõtete rahastamisele. Kui juurdemüük toimib ja ettevõte toob panka üle oma igapäevapanganduse teenuste kasutamise ning kasutab ka teisi laenutooteid, siis kasvab ka kliendisuhte väärtus ajas. Sõltub muidugi pangast (mõni ongi laenudele spetsialiseerunud pank), aga ühe üksiku arendusprojekti rahastamine panka reeglina tegelikult ei huvita.
2. Eesti pankade kontsentratsioon kinnisvaras on juba liiga suur
Ligi pool Eesti mittefinantsettevõtete laenujäägist on kinnisvaras - st kontsentratsioonirisk kinnisvaras on juba päris suur. Pankadel on aga regulatiivne kohustus riske hajutada (kontsentratsioonireeglid) ja nad ei tohi piltlikult kõiki mune lihtsalt ühte korvi panna.
Kuna kinnisvarasektori limiidid on pankades pidevalt piiripealsed, siis loogiliselt valivad nad ka vastavalt kõige tulusamad projektid ja kõige väiksema riskiga laenuvõtjad. Kui valikus on 100 000 € projekt väikese suurusega ettevõttelt ja 1 000 000 € projekt kogenud kinnisvaraettevõttelt, siis jääb peale loogiliselt viimane.
Kuna pankade „odavat raha“ noolivad muidugi paljud ja kosilasi on palju, siis saavad suurpangad lubada endale ka teatavat pirtsakust ja arrogantset klientide ignoreerimist. Mitte midagi isiklikku, lihtsalt äri. See, kas see aitab laiemalt pankade mainele kaasa, jääb muidugi igaühe enda otsustada.
3. Pank rahastab äri, mitte tagatist
Üks levinud valearusaam on arvamus, et ainuüksi heast tagatisest piisab. Sõna „tagatis“ kirjeldab ju otse, mis see on - laenu tagamiseks ehk kindluse tagamine olukorraks, kus laenu teenindamine laenuvõtja poolt nurjub. Panga äri pole aga kinnisvara müümine ja tagatisvara realiseerimisega pank tegeleda muidugi ei taha. Panga äri on finantsteenuste ja -toodete pakkumine ning ühtlasi tahavad nad teenida just nende teenuste ja toodete müügist, mitte kinnisvara sundmüügist. Ühtlasi tähendab see seda, et pank rahastab projekte eesmärgiga teenida neilt intressitulu, mida omakorda võimaldab laenuvõtja toimiv äri ja rahavoog.
Kinnisvaraprojektid on olemuselt spekulatiivsed ja kui kinnisvaratagatisel pole kohest rahavoogu või kinnisvaraarendusprojektil puuduvad eelmüügid (puudub äriplaani vettpidavusele tõestus), siis kinnisvara ise ei tähenda pangale peale laenu tagamise eriti midagi. Pank ei ole huvitatud arendusriskist ega soovi osaleda spekulatsioonis. Tühja maalapi või poolelioleva arendusprojekti tagatisel laenu saada on keeruline, sest maa ise ei tooda reeglina rahavoogu ning poolelioleva arendusprojekti laenu teenindamist võimaldav müügitulu tekib alles projekti lõpus (seepärast on kindluseks oluline ka võlaõiguslike lepingutega eelmüükide olemasolu). Pangad vaatavad esmalt toimivat ja jätkusuutlikku äri ning alles seejärel tagatist. Seega „tagatis on ju piisavalt“ pankadega ei päde.
Millal on õige aeg minna panga jutule?
Panga poole tasub pöörduda alles siis, kui projekt on saavutanud teatud küpsuse või ettevõttel on ette näidata ajalooliselt prognoositav ja jätkusuutlik äri. Pangast tasub laenu küsida kitsalt kinnisvaraprojektide vaatest siis, kui:
Projektil on reaalne rahavoog:
Objekt toodab tugevate rendilepingutega kindlustatud ja stabiilset rahavoogu.
Arendusriski on vähendatud:
Projekt on ehitusfaasis ning eelmüügid (võlaõiguslikud lepingud koos ostjapoolse ettemaksuga) katavad vähemalt 30 - 50%. Enne seda on äriplaan ja ostjate väljailmumine puhas spekulatsioon.
Samas tuleb alati arvestada panga standardtingimustega. Pangalaen on küll soodsa laenukuluga, kuid soodsal laenukulul on samuti oma hind - kaasnevad erinevad piirangud (varade koormamise keeld jms) ja finantskovenandid (nõuded võla teenindamise kattekordajale ja omakapitalile). Lisaks on pangalaenu ennetähtaegne tagastamine sageli ebamõistlikult pika etteteatamisaja või leppetrahvidega, mis vähendab ettevõtja paindlikkust laenu ennetähtaegsel tagastamisel ja võib endaga kaasa tuua täiendavad planeerimata kulud.
Kuidas siis kinnisvara rahastada?
Kinnisvara rahastamise osas on oluline kaasata õiget tüüpi kapital õiges faasis. Kui pangalaenu saamine on küsimärgi all, siis tuleks rahastus üles ehitada etapiliselt:
Omafinantseering:
Omakapitali olemasolu on oluline nii kinnisvara ostmise kui ka kinnisvaraarenduste rahastamise puhul. Projekti alguses tuleks veenduda, et omafinantseering suudab katta vähemalt 30 - 40% rahastatavast kulust. Isegi, kui rahastaja on nõus rahastama rohkem, siis näitab see, et ettevõttel on ka endal suutlikkust, mis omakorda kajastub ka soodsamates tingimustes. Arendusprojektide puhul on soovitatav vähemalt mingi osani omakapitaliga valmis ehitada (vundament - müürid) ja seejärel rahastust taotlema minna.
Pangale alternatiivsed rahastajad:
Pangad pole ainsad, kes rahastust pakuvad - leidub mitmeid finantsasutusi, kes ongi just kinnisvara rahastamisele spetsialiseerunud. Reeglina on alternatiivne rahastus kallim, aga nendega kaasneb tunduvalt suurem paindlikkus ja sageli on nad nõus võtma ka kõrgema marginaali vastu ka kõrgemat riski. Lisaks mängib rolli nende puhul ka kiirus - kui pangaga peab arvestama taotlusprotsessiks paar nädalat, siis paljude alternatiivsete rahastajatega võib rääkida päevadest või kuni nädalast. Alternatiivsed rahastajad mängivad üha suuremat rolli ettevõtete rahastamise osas tervikuna, aga väikese ja keskmise suurusega ettevõtete rahastamise osas on nad lausa võtmetähtsusega - eriti nendele ettevõtetele, kelle rahavoog põhineb peamiselt kinnisvara müügist laekuvast müügitulust.
Pangalaen:
Sageli on mõistlik panga jutule minna küpses faasis - siis, kui projekt on ca 50 - 60% valmis, objektil on laenukulu kattev ja ka õrna puhvriga rahavoog või ettevõttel on 50-60% omafinantseeringut endal olemas. Arendusprojektide puhul on täiesti tavaline, et teatud valmiduse või eelmüükide saavutamisel refinantseeritakse alternatiivse rahastaja laen odavama pangalaenuga. Rahavooga projektide puhul refinantseeritakse projekt tihti pikaajalise pangalaenu peale, kui on ette näidata pikema perioodi vältel stabiilselt laekuv renditulu (6 kuud kuni 1 aasta) - näiteks juhul, kui osteti lühiajalise üüri eesmärgil kinnisvara.
Lõpetuseks
Nagu ka mujal, siis ka finantsmaailmas pole midagi musta ja valget - igale nähtusele leiab põhjenduse ning eiramine ei tähenda ilmtingimata midagi isiklikku. Pangalaen pangalaenuks, rahastajaid on peale pankade veel ja see, et rahastus ei võrdu alati pangalaenuga, ei pruugi olla üldsegi halb. Tihti aitab alternatiivsete rahastajate kapital projektid käima lükata ning klassikaline pangalaen aitab hilisemas faasis kasumit kaitsta. Lõpuks loeb läbimõeldud struktuur.
Kui laenustruktuur on midagi, millega võiks spetsialist tegeleda, siis võta ühendust. Broneeri konsultatsioon siit või võta meiega muul viisil ühendust siit.
